Feedback Form

  

Oprettet: 15-06-2011

Scenarie 2 - Salg i fri handel

Ejerskifte

Salg af minkfarm i fri handel sker typisk, når en ældre pelsdyravler ikke ønsker at drive farmen videre, og ikke har børn eller ansatte, som ønsker at overtage farmen. Historisk set er det dog de færreste avlere, der har startet karrieren med at købe en farm i drift. De fleste er i stedet startet på en lille ejendom uden pelsdyravl, og har så efterfølgende selv etableret minkfarm, eller er kommet i gang ved at overtage en farm fra en eller flere forældre i en familiehandel. I takt med de stigende miljøkrav til pelsdyrfarme bliver det dog stadig sværere at etablere nye farme eller udvide eksisterende farme, og færre unge end tidligere vælger at overtage en pelsdyrfarm fra forældrene. Salg i fri handel er derfor i dag en meget velkendt mulighed for ejerskifte.

 

I praksis indledes mange ejerskifter i fri handel med, at pelsdyravleren sammen med sin familie og rådgiver tager en beslutning om, at farmen skal sælges. Forud for denne proces ligger typisk en række strategiske overvejelser, som gerne skal startes i god tid (5-10 år), før et salg realiseres. Som led heri kan pelsdyravleren med fordel forsøge at planlægge, hvornår et salg optimalt bør finde sted, hvordan man kan forbedre handlemuligheder, skatteforhold, miljøforhold, de fysiske rammer osv. For mange avlere er det afgørende punkt i beslutningen dog, at man ønsker at afhænde virksomheden hurtigt og ikke har børn eller ansatte, som kunne tænke sig at overtage farmen.

 

Et salg i fri handel foregår ved, at pelsdyravleren eller en rådgiver kontakter en mægler, som omsætter minkfarme. Mægleren og sælgeren/rådgiveren fastsætter efter en gennemgang af farmen og evt. medfølgende ejendom en beregnet pris på farmen samt fordeling af samme. Der udarbejdes derefter en salgsopstilling, og farmen bliver udbudt til salg via hjemmeside og annoncering. Herefter kan interesserede købere melde sig. De har mulighed for at overtage farmen til den opstillede pris eller at give et bud, som sælger kan vælge at acceptere eller afslå.

 

Aktuelt er en af de største udfordringer ved salg i fri handel at få købet finansieret hos kreditgivere. En mulig løsning kan være, at køber søger vækstkaution samtidig med, at der etableres et sælgerpantebrev, hvor pelsdyravleren lader nogle midler stå tilbage i farmen mod at få pant i farmen. Det er også almindeligt, at der ved overtagelsen udarbejdes budgetter for køber.

 

FORDELE OG ULEMPER

Salg i fri handel kan give en række fordele for avleren, der overvejer denne løsning:

 

Farmen bliver solgt i et ”clean cut” og sælger har få forpligtelser efterfølgende

Sælger har mulighed for en væsentlig økonomisk gevinst ved salget

Farmen drives i de fleste tilfælde videre, og produktionen bevares

 

Omvendt kan der også være en række ulemper forbundet med salg i fri handel af en pelsdyrfarm:

 

Vanskelige finansieringsmuligheder kan trække salget i langdrag eller gøre det umuligt at sælge i fri handel

Vanskelige miljøforhold, nabostridigheder eller nedslidning kombineret med en høj salgspris kan gøre, at farmen må lukke og rives ned.

En forventet egenkapital kan forsvinde, hvis vilkårene for en handel ikke er gunstige

 

JURA

Ved salg til tredjemand forstås at minkfarmen helt eller delvist sælges til en person eller et selskab, som sælger ikke har særlige relationer til. Køber er således hverken et familiemedlem eller en nær medarbejder.

 

Er minkfarmen beliggende på en landbrugsejendom, skal køberen opfylde betingelserne i landbrugsloven. Den væsentligste betingelse er, at køber skal opfylde en bopælspligt i 10 år. Denne kan opfyldes ved, at køber selv tager bopæl på ejendommen eller udlejer stuehuset, så bopælspligten i stedet opfyldes af en lejer.

 

I nogle tilfælde kan minkavleren opnå en bedre pris ved at sælge bygningssættet og jorden hver for sig. Er der tale om en landbrugsejendom, skal man være opmærksom på, i hvilken rækkefølge salget sker. Sælges bygningssættet før jorden, vil der kunne opstå en konflikt i relation til landbrugsloven, idet det ikke er lovligt at eje en bygningsløs ejendom, hvis ikke man samtidig ejer en anden landbrugsejendom med bygninger.

 

Uanset om minkfarmen er beliggende på en landbrugsejendom, er det i forbindelse med salg til tredjemand vigtigt at få udarbejdet en udførlig købsaftale. Aftalen skal bl.a. indeholde bestemmelser om:

 

Hvad er det, der sælges?

Hvilket løsøre følger med i handlen?

Hvornår overtages ejendommen?

Hvad er prisen?

Skal sælger deltage i finansieringen?

Hvad stilles af sikkerhed?

 

Det kan anbefales, at der søges hjælp hos en rådgiver i forbindelse med salg til tredjemand, så der både er styr på landbrugsloven og evt. anden lovgivning, samt på udformningen af en købsaftale.

 

SKAT

Ved fri handel vil sælgeren have afstået virksomheden til den aftalte og fordelte overdragelsessum. Denne sum udgør udgangspunktet for opgørelse af sælgerens fortjenester og tab, herunder genvundne afskrivninger på de afståede aktiver. Der vil primært være tale om:

 

Ejendomsavance

Genvundne afskrivninger på bygninger

Genvundne afskrivninger på driftsmidler og inventar

Fortjeneste og tab på varelagre (herunder mink)

Fortjeneste og tab på produktionsrettigheder

 

For køber udgør den aftalte og fordelte overdragelsessum hans anskaffelsessum og dermed afskrivningsgrundlag.

 

Ved fordelingen vil sælger have en interesse i at så stor en del af overdragelsessummen henføres til stuehuset, hvis dette kan sælges skattefrit. Modsat vil køber have interesse i, at en så stor del som muligt henføres til afskrivningsberettigede aktiver.

 

Parternes fordeling er undergivet SKATs prøve. Udgangspunktet er, at en aftale mellem uafhængige parter lægges til grund. Finder SKAT, at fordelingen er åbenbart forkert, kan SKAT foretage ændringer i fordelingen. Parterne bør derfor søge at fordele overdragelsessummen efter bedste skøn og derved minimere risikoen for en senere ændring.

 

I fri handel har sælgeren følgende muligheder for at udskyde beskatningen af avancen:

 

Ejendomsavance kan genanbringes ved køb af ny erhvervsejendom, som ikke udlejes.

Er sælgeren over 55 år og har været erhvervsdrivende i 10 år af de seneste 15 år, vil det være muligt at opspare indtil 2.507.900 kr. på ophørspension. 

 

Ophører sælgeren i forbindelse med handlen med at være erhvervsdrivende, skal man være opmærksom på, at virksomhedsordningen ikke længere kan finde anvendelse, og der sker ophørsbeskatning. Er der store opsparede overskud i ordningen, kan dette være byrdefuldt. Ophørsbeskatning kan undgås, hvis sælgeren – senest med udgangen af året efter salget af farmen – har etableret sig med ny virksomhed med f.eks. udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom.

 

FINANSIERING OG ØKONOMI

Køber kan bl.a. få finansieret sin investering ved realkreditlån. Det vil oftest være nemmest, hvis sælger inden handlen belåner ejendommen maksimalt i realkreditinstituttet, da de ikke ser særligt positivt på finansiering af minkfarme. Man skal ikke forvente at kunne låne mere end 50 % af købesum af jord og driftsbygninger eksklusiv pris på minkbygninger. Ved køb af større farme vil det formentligt være muligt at få finansieret noget af prisen via et YJ-lån. Det kræver, at køber er i besiddelse af den nødvendige uddannelse. Resten af købesummen skal finansieres i et pengeinstitut. Til dette lån vil det være muligt at søge vækstkaution.

 

En anden mulighed for handler med minkfarme er, at sælger lader et beløb blive stående i ejendommen som et sælgerpantebrev eller blot som et gældsbrev. Ydelsen og renten på dette pantebrev kan modificeres i forhold til de fremtidige minkskindpriser.

 

Derudover er der gode muligheder for at låne til en del af driftskreditten i Kopenhagen Fur i form af hvalpeforskud, skindforskud samt lån til køb af avlsdyr. Disse lån skal tilbagebetales efterhånden som skindene sælges, men samtidig kan der optages nye lån til den igangværende produktion.

 

VARIATIONER

Købere af ejendomme uden familierelationer eller til nære medarbejdere falder i tre kategorier:

 

  • Unge mennesker som gerne vil starte op som minkavlere. Denne gruppe har meget svært ved at købe minkfarme og få det finansieret. 
  • Den næste gruppe er kvæg- og svineproducenter, som har solgt deres kvæg- eller svineejendom, og ønsker at købe en minkfarm. Denne gruppe har normalt en pæn egenkapital med i form af en skattegæld fra salget, som kan genanbringes i minkfarmen.
  • Den sidste gruppe købere er andre minkfarmere, som ikke kan udvide deres nuværende farm, og derfor begynder at udvide ved at have flere farme. Lige nu har disse købere relativt let ved at købe, idet likviditeten er god på grund af de høje skindpriser.
Sidst bekræftet: 03-06-2019 Oprettet: 15-06-2011 Revideret: 15-06-2011

Forfatter

Pelsdyr
Juridisk specialkonsulent

Morten Haahr Jensen

Jura & Skat, Erhvervsjura


Hans Henrik Møller

Afdelingsleder

René Moody Nielsen

Jura & Skat, Skat


Senior Tax Manager

Jane Karlskov Bille

Jura & Skat, Skat


Af samme forfatter

SKATM-2019-26-04. Stutteri og galopheste var privat aktivitet. Ikke momsfradrag. Ikke reklameudgift
Stutteri med galopheste var ikke erhvervsmæssigt drevet. Aktiviteten havde heller ikke karakter af økonomisk virksomhed, hv...
28.06.19
SKATM-2019-26-03. Travstutteri og landbrug. Væsentlig omlægning. Ej erhvervsmæssig drift
Driften af et landbrug med travstutteri skulle vurderes særskilt henholdsvis før og efter en omlægning, som havde haft væse...
28.06.19
SKATM-2019-26-02. Stutteri med travheste. Opstartsperiode. Erhvervsmæssigt drevet
Et travstutteri blev anerkendt som erhvervsmæssigt drevet. Driften var i de pågældende år i en opstartsfase, og efter en in...
28.06.19
SKATM-2019-19-03. Værdiansættelse efter 15 % regel uanset videresalg til kommune
Ved overdragelse af en landbrugsejendom i levende live skal skatteforvaltningen acceptere en værdiansættelse til +/- 15 %. ...
28.06.19
SKATM-2019-26-01. Hesteopdræt. Ikke fornøden intensitet. Fagligt kontingent
Hestehold med 3 heste, der havde givet meget små indtægter, blev ikke anset for drevet med fornøden intensitet og fradrag n...
28.06.19