Økonomi og ledelse

Gælder 15 pct.-reglen ved generationsskifte af fast ejendom stadig?

Den hidtidige 15 pct.-regel ved overdragelser af fast ejendom inden for familien er under pres. Skattestyrelsen vil ikke acceptere en værdiansættelse efter reglen, hvis der foreligger særlige omstændigheder, som indikerer en anden værdi.

Når en ejendom overdrages inden for familien enten som arv eller med hel eller delvis gave, har der været en mangeårig praksis for, at skatteforvaltningen accepterede en værdi, som lå i intervallet +/- 15 pct. af den seneste kendte offentlige vurdering. En ejendom med en ejendomsværdi på 10 mio. kr. ville således kunne overdrages til 8,5 mio. kr. Beregning af bo- og gaveafgiften tog udgangspunkt heri, ligesom eventuel avancebeskatning blev opgjort ud fra denne værdi. 

Efter en højesteretsdom i 2016 om værdiansættelse i dødsboer har der været nogen usikkerhed om, hvorvidt man kan støtte ret på reglen. Højesteret fastslog, at skatteforvaltningen skulle lægge en værdiansættelse efter 15 pct.-reglen til grund, medmindre der forelå særlige omstændigheder. Det er altså ikke i alle tilfælde muligt at støtte ret på en værdiansættelse efter 15 pct.-reglen. Usikkerheden har gået på, dels hvad der kan udgøre sådanne særlige omstændigheder, dels om dommen også har betydning på gaveområdet. 

Også gaver er omfattet

Skattestyrelsen har nu tilkendegivet sin opfattelse. Skattestyrelsen mener, at dommen også finder anvendelse på gaveområdet, og at der kan være en lang række forhold, som kan føre til, at der foreligger særlige omstændigheder, sådan at 15 pct.-reglen ikke kan anvendes. Særlige omstændigheder omfatter en række forhold lige fra, at der er en kendt handelsværdi, over salgsforhandlinger og forhold omkring belåning, til større renoveringer af ejendommen. Det kan således få betydning, hvis ejendommen har været udbudt til salg, eller hvis der efter overdragelsen, sker belåning ud fra en højere værdiansættelse.  

15 pct. ændres til 20 pct. 

Samtidig er reglerne for værdiansættelse af fast ejendom ved at blive gjort klar til de nye ejendomsvurderinger. Her er det politisk aftalt, at 15 pct.-reglen ændres til en 20 pct.-regel. I et udkast til de nye regler er samtidig indsat en bestemmelse om, at værdiansættelse indenfor dette interval ikke kan anvendes, hvis der foreligger særlige omstændigheder. Disse nye regler skal først træde i kraft, i takt med at der kommer nye vurderinger, hvilket for landbrugsejendomme først forventes at ske i løbet af efteråret 2021. 

Skattestyrelsens opfattelse af, hvad der udgør særlige omstændigheder, vil selvsagt have stor indflydelse på, om den nye 20 pct.-regel reelt bliver en praktisk anvendelig værdiansættelsesregel. Skattestyrelsens udmelding om deres fortolkning og den nye 20 pct.-regel har været i høring hos brancheorganisationer. Også SEGES har givet høringssvar. Det er blandt andet vores opfattelse, at der på gaveområdet er krav på at kunne handle efter 15 pct.-reglen, selvom der kendes en højere handelsværdi. 

Hvad med generationsskifter?

I skrivende stund vides ikke, om de indsigelser vi – og andre – har gjort overfor Skattestyrelsens fortolkning af højesteretsdommen og udkastet til nye regler for værdiansættelse vil føre til ændringer. Sådan som Skattestyrelsen fortolker særlige omstændigheder, er der allerede nu bragt stor tvivl om værdiansættelsen af fast ejendom, når den skal gå videre til næste generation, hvad enten det er som arv eller ved hel eller delvis gave. Du bør derfor altid kontakte din rådgiver, når du planlægger at generationsskifte din ejendom.

Vil du vide mere?