Lodsejere, kommuner og rådgivere har fokuseret på den gode proces. En vigtig del af at få de frivillige BNBO aftaler på plads er en realistisk vurdering af de økonomiske konsekvenser for lodsejernes tabte dækningsbidrag og værditab af jord.
Aftalerne findes i et tæt samarbejde mellem parterne. Ofte er det den part som ønsker at lave en aftale, der har initiativet, men lodsejerne kan også henvende sig for at få igangsat en frivillig aftale. Det kan tage lidt tid for parterne at finde hinanden, da det ofte er mange forskellige kompetencer der skal bringes i spil, samtidigt med at der kan opstå tvivl som skal ryddes af vejen. Det kræver tæt dialog hele vejen igennem processen.
Bornholms Regionskommune samarbejder med Bornholms Landbrug & Fødevarer og de lokale vandværker om drikkevandsbeskyttelsen på hele Bornholm.
Der tages afsæt i 2 modeller:
De fleste jordejere har valgt at indgå aftalen med årlig kompensation af tabt dækningsbidrag.
Centerchef Louise Lyng Bojesen og formand Frederik Tolstrup for Bornholms Landbrug & Fødevarer fortæller her om hvordan de beskytter grundvandet på Bornholm. Se artiklen: Bornholm beskytter drikkevandet bedst.
Kommunalbestyrelsen besluttede i 2020, at man ville nå i land med frivillige aftaler inden udgangen af 2022. Beslutningen indebar også at man var indstillet på ekspropriation i de tilfælde, hvor det ikke lykkedes med en frivillig aftale. Processen var forinden blevet forhandlet med det daværende Lemvigegnens Landboforening på et kvartalsmøde, således at vi i fællesskab havde drøftet processen inden den blev annonceret. Vandværkerne med Lemvig-Vand i spidsen inviterede sammen med TMU/forvaltning til et orienteringsmøde i juli 2021, hvor processen blev fremlagt. Til mødet var inviteret alle berørte lodsejere i Lemvig Kommune + repræsentanter for Landboforeningen, herunder undertegnede.
Der afholdes en række individuelle møder med berørte lodsejere, hvor ønsker til ekstention og defiguration blev drøftet. Møderne blev afholdt i lokalerne hos Fjordland, og var en slags marathonmøder. Disse møder var ikke forhandlingsmøder, men gensidige orienteringsmøder om synspunkter. Der kom først for alvor gang i forhandlingsprocessen efter at tredje overtaks afgørelse var offentliggjort i august/september 2022.
I såvel Lemvig Kommune som i øvrige kommuner dækket af Fjordland har der efterfølgende været enighed om at erstatninger udmåles som 60% af jordprisen i området. I Lemvig Kommune er der generelt opnået enighed om en ha. Pris på 180.000 kr. uanset bonitet og arealstørrelse.
Hvor der er betalt for defigurering er der betalt mellem 2,5 og 4,5 kr. pr. kvadratmeter på det areal.
Forholdene der har udløst betaling for defigurering er, når BNBO restriktioner har øget det relative areal med for ager og altså areal, hvor der må påregnes ekstra udbytte nedgang, Øget transportvej til restarealer – eks for transport med marksprøjte eller såmaskine med bejdset korn.
Lemvig Kommune har på Byrådsmøde besluttet vilje til ekspropriation af berørte matrikler, hvor berørte matrikelnumre er udtrykkeligt nævnt i referat fra det pågældende byrådsmøde.
Jordprisen er aftalt ud fra realiserede handler i Lemvig Kommune i foråret 2022.Vandværkerne har fulgt en anbefaling fra TMU og Landboforeningen om at anvende samme jordpris i hele kommunen.
Økologerne bliver behandlet som alle andre i erstatningsopgørelserne, da ejendommen ved salg kan blive en konventionel ejendom. Argumenterne herfor har været at økologerne ophører med at kunne søge økologistøtte til arealet efter tinglyst BNBO restriktion, samt at et i dag økologisk drevet areal i morgen kan omlægges til konventionel drift, hvorfor arealet ved en omlægning vil have den samme reducerede værdi som for en konventionel landbruger.Den dag hvor ejendommen skal handles er der sandsynlighed for at køberen er en konventionel jordbruger, og da vil BNBO være mindre interessant og derfor repræsentere en lavere værdi.
Af Henrik Damgren. VE- og ejendomsrådgiver ved Fjordland.
Da Hovborg Vandværk skulle indgå aftaler omkring BNBO med en lodsejer, havde vandværkets bestyrelse på forhånd aftalt, at de ville få 2 uvildige landbrugsmæglere til at komme med deres bud på en pris på jorden. De 2 priser lå tæt på hinanden, og man valgte at tage et gennemsnit og bruge denne pris som udgangspunktet for forhandlingen med lodsejer.
Flere eksempler er undervejs.
SEGES Innovation har spurgt lodsejere og rådgivere om selve processen med at få lavet en god BNBO-aftale.
Hvordan kom du i gang med at lave en BNBO-aftale?
Jeg blev kontaktet og inviteret til et møde med vandværket i januar 2022.
Hvem har hjulpet dig?
Jeg har klaret mig selv og søgt oplysninger på nettet, bl.a. SEGES.
Hvordan fandt I den lokale markedspris på jord?
Kontaktede flere ejendomsmæglere.
Er der foregået en forhandlingsproces?
Ja, vi var bestemt ikke enige i starten, og fik helt useriøse tilbud på erstatning
Er du tilfreds med aftalen?
Ja det er jeg, ellers havde jeg ikke indgået den.
Hvilke 3 gode råd kan du give til dem, der arbejder med indsatsen?
Lav en klar plan for hvad som skal kompenseres, delelementerne kan findes på nettet i artikler fra SEGES. Alternativt tag kontakt til SEGES og få lavet en køreplan med de punkter som skal indgå i erstatningskravet.
Hvordan kom du i gang med at lave en BNBO-aftale?
Niras havde på vegne af Odder vandværk, udarbejdet en deklaration for boringen med et BNBO areal på 9,25 ha. Derefter tog vi kontakt til direktør Jørgen Krum Odder Vandværk, hvor vi aftalte processen for det videre arbejde, frem mod en endelig aftale.
Hvem har hjulpet dig?
Vi besluttede at søge rådgivning ved Peter Krabbe – Prolex Advokaterne, den rådgivning har vi været meget tilfredse med.
Er der foregået en forhandlingsproces?
Vi og Peter Krabbe satte os sammen, og tog en forhandling med Jørgen Krum – Odder Vandværk, hvor vi argumenterede for nogle overtaksationsafgørelser i det Østjyske område, som lyder på ca. 110.000 kr. i engangskompensation ved varig pesticidfri dyrkning.
Det niveau har vandværkets bestyrelse godkendt, og vi har pr 1.1.2023 indgået en betinget aftale. Kommunalbestyrelsen i Odder Kommune har efterfølgende udtrykt vilje til ekspropriation, så nu mangler vi kun Skats afgørelse på anmodningen om skattefrihed.
Er du tilfreds med aftalen?
Vi ville allerhelst være BNBO-aftalen foruden, da vi gerne ville bevise mange år endnu, at vi sagtens kan dyrke vores arealer med godkendte pesticider uden at forurene grundvandet under vores marker. Men når der ligger en folketingsbeslutning om, at der skal indføres BNBO ved danske drikkevandsboringer, så retter vi selvfølgelig ind efter den beslutning.
Hvilke 3 gode råd kan du give til dem der arbejder med indsatsen?
Hvem er involveret i hele procesforløbet i rådgivningsselskabet?
Hos Fjordland har det været 3 – 4 rådgivere, som løbende har koordineret henvendelser og forhandlingsforløb. For rådgivere og politikerne har det været afgørende at der har været en kontinuitet og genkendelighed i den måde opgaven er løst på i hele Fjordlands område. Det har medført at rådgivere i nogle tilfælde har anbefalet en aftale og i andre tilfælde ikke har kunnet anbefale en aftale.
Hvordan finder I den lokale markedspris på jord?
I de fleste tilfælde har det ikke været nogen udfordring at finde en lokal markedspris. Der er generel god viden om, hvad den aktuelle jordpris er i et område. I Struer, Lemvig og i Thisted kommuner har nylig gennemførte jordfordelinger og en ekspropriation i forbindelse med Thybanen været en pejling. Generelt er der dog den tilgang at jordprisen ikke er i den lave ende af spektret, når der er tale om at en fremmed ønsker at sælge, og ikke sælger der har et behov for salg/pålæg af restriktion på jord.
Hvordan igangsætter I en forhandlingsproces?
I flere af de kommuner, som dækkes af Fjordland, har kommunen taget initiativ til afholdelse af et informationsmøde. På de møder er Fjordland blevet præsenteret som en samarbejdspart for opnåelse af en frivillig aftale. Her er det også blevet i tale sat, at vandværkerne vil dække lodsejerens udgifter til rådgivning. Efterfølgende har de enkelte vandværker taget initiativ til individuelle møder.
Hvilke 3 gode råd kan du give til dem der arbejder med indsatsen
Generelt skal rådgiveren sætte sig godt ind i de lokale forhold. Hvor meget vil en ændret anvendelsesmulighed af et areal påvirke den enkelte lodsejer, indgår der private arealer (beboelse, gårdsplads, indkørsel og have), giver det omveje, gør det andre arealer end BNBO arealer mindre interessante. Det må være en selvfølge at rådgiveren har afdækket jordprisen i området.
Kontakt Frank Bondgaard, hvis du vil bidrage med din historie om hvordan du fik en god aftale i stand. Se kontaktoplysninger i kontaktboks.
