Lodsejere, der deltager i et vådområdeprojekt, bør altid søge rådgivning vedrørende de skattemæssige konsekvenser af deltagelsen. DLBR-virksomhedernes skatteeksperter står naturligvis klar, når der ønskes en sådan rådgivning.
Ved deltagelse i vådområdeprojekter er der en række skatteregler, som man skal være opmærksom på. Her er et kort overblik over reglerne.
Løbende tilskud og støttebeløb er som udgangspunkt skattepligtige for modtageren. Der er kun skattefrihed, hvis det direkte fremgår af lovgivningen.
De 20-årige fastholdelsestilskud skal således beskattes hos den enkelte lodsejer. Beskatningen sker som personlig indkomst (virksomhedsindkomst, når virksomhedsordningen benyttes).
Kommunen vil som projektleder af et vådområdeprojekt kunne søge om økonomiske midler til forundersøgelser m.v. Sådanne tilskud beskattes ikke hos deltagerne i projektet.
Reglerne om beskatning af ejendomsavancer gælder ved såvel salg som ved påtagelse af varige rådighedsindskrænkninger over fast ejendom.
Sælger lodsejeren jord eller påtager han sig en varig rådighedsindskrænkning som led i et vådområdeprojekt, skal der derfor som udgangspunkt betales ejendomsavanceskat af en eventuel fortjeneste.
Hvis lodsejeren køber jord til erstatning for det solgte, kan der ske genanbringelse af ejendomsavancen, hvis de almindelige betingelser herfor - herunder betingelsen om erhvervsmæssig anvendelse – er opfyldte. Hvis den solgte jord eller den købte jord er udlejet, kan der derfor ikke ske genanbringelse af ejendomsavancen, idet udlejning af fast ejendom ikke anses for erhvervsmæssig anvendelse. Genanbringelsesreglerne omtales nærmere nedenfor.
Ved jordfordeling (jordombytning) som led i en jordfordelingssag er der forskellige skatteregler, der skal iagttages.
Ved jordfordeling i relation til ejendomsavancebeskatningsreglerne forstås, at ubebyggede arealer ombyttes som led i en jordfordelingssag efter jordfordelingsloven, eller i forbindelse med en egentlig ekspropriation.
Da deltagelse i vådområdeprojekterne i høj grad er baseret på frivillighed, vil der sjældent blive tale om ekspropriation. Reglerne om beskatning ved ekspropriation omtales senere.
Skattemæssigt er udgangspunktet ved jordfordeling, at der skal ske beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven. Hvis der er en fortjeneste ved afståelsen af jord, skal den derfor som udgangspunkt beskattes som kapitalindkomst (virksomhedsindkomst, hvis virksomhedsordningen benyttes). Et eventuelt tab ved afståelsen af jord kan fremføres og modregnes i andre ejendomsavancer.
Imidlertid vil der som regel være mulighed for udskydelse af beskatningen, enten:
Man kan i visse tilfælde udskyde beskatningen af en fortjeneste (avance). Man kan således genanbringe (modregne) den fortjeneste, man har på en solgt ejendom, i anskaffelsessummen på en nyanskaffet erhvervsejendom eller i forbedringerne på en anden erhvervsejendom. Det er frivilligt, om man vil benytte genanbringelsesreglerne.
Det er kun den del af fortjenesten, der vedrører den erhvervsmæssige del af den solgte ejendom, der kan genanbringes, og det er også kun den del af den anskaffede ejendom, der skal anvendes erhvervsmæssigt, der kan genanbringes i.
I den forbindelse anses udlejede ejendomme for at være ikke-erhvervsmæssige, hvorfor genanbringelsesreglerne ikke kan anvendes. Det gælder både de ejendomme, der genanbringes fortjeneste fra og genanbringes fortjeneste i. Er kun en del af ejendommen udlejet, kan der fortsat genanbringes fra eller i den ikke-udlejede del, bortset fra boligdelen. Der kan genanbringes i udlejede ejendomme, forudsat at udlejningen bringes til ophør, inden selvangivelse indgives.
Hvis der f.eks. er afstået jord som led i en jordfordeling i 2017, og der i efteråret 2018 købes jord, der er udlejet på købstidspunktet, kan der genanbringes i jordkøbet, hvis udlejningen bringes til ophør, inden selvangivelse indgives 1. juli 2019.
Der kan højst ske genanbringelse med et beløb, der svarer til den erhvervsmæssige anskaffelsessum på den købte ejendom/jord/forbedringsudgift. Hvis fortjenesten er større end anskaffelsessummen for den nye ejendom mv., beskattes den overskydende fortjeneste på normal måde som ejendomsavance.
Købet af ejendommen mv. skal være sket enten i det indkomstår, man har fortjenesten på den solgte ejendom/jord, i indkomståret før eller indkomståret efter. Ved anvendelse af genanbringelsesreglerne sker der alene en udskydelse af beskatningen, idet der på det tidspunkt, hvor der sker afståelse af jord m.v., der er genanbragt i, sker beskatning af den genanbragte fortjeneste.
Hvis der som led i en jordfordelingssag opstår en fortjeneste, kan lodsejeren forlange, at der ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste ses bort fra den afståelse af et ubebygget areal, der efter værdiforholdene på tidspunktet for jordombytningen modsvares at et modtaget ubebygget areal.
Det gælder dog kun, når jordombytningen sker som led i en jordfordelingssag efter lov om jordfordeling og offentligt køb og salg af fast ejendom til jordbrugsmæssige formål (jordfordelingsloven).
Reglerne gælder uanset antallet af ejere, der er omfattet af jordombytningen, og reglerne gælder også, selv om det afståede og det modtagne areal ikke vedrører samme landbrugsejendom.
Skattefritagelsen er ikke definitiv, fordi beskatningen af fortjenesten blot er udskudt indtil det tidspunkt, hvor arealet der er erhvervet (tilbyttet) ved jordfordelingen, bliver afstået.
Hvis der ikke er tale om en jordfordelingssag, og der er tale om højst 10.000 kr. i samlet vederlag mellem parterne, kan en særregel om mageskifte af ubebyggede arealer vælges anvendt. I så fald beskattes ejendomsavancen ikke.
Ved mageskifte af ubebyggede arealer forstås, at to ejere uden for de tilfælde af jordombytning, der er omfattet af reglerne om jordfordeling, der er omtalt ovenfor, bytter ubebyggede arealer.
Fortjeneste, der opnås ved mageskifte, er som udgangspunkt omfattet af de generelle regler om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom i ejendomsavancebeskatningsloven. Mageskifte sidestilles altså med afståelse efter ejendomsavancebeskatningsloven.
Ejeren kan dog, når særlige betingelser er opfyldte, vælge ikke at medregne fortjeneste ved mageskifte i indkomstopgørelsen. Betingelserne er, at der er tale om:
Der er ikke praksis for, hvordan eventuelle sagsomkostninger ved mageskifte skal fordeles. Parternes fordeling af omkostningerne kan derfor normalt ikke tillægges betydning ved vurderingen af, om vederlaget ved mageskiftet har oversteget kr. 10.000 (og mageskiftet derfor er skattepligtigt).
Reglerne kan kun bruges, hvor A og B bytter arealer. Reglerne kan derfor ikke anvendes, hvis A afgiver jord til B, der afgiver jord til C, der afgiver jord til A. Reglerne kan heller ikke anvendes på en del af en samlet overdragelse af fast ejendom.
Skattefritagelsen er ikke definitiv, fordi beskatningen blot er udskudt indtil det tidspunkt, hvor arealet, der er erhvervet ved mageskiftet, bliver afstået.
Ved senere afståelse af det erhvervede areal bliver anskaffelsessummen for arealet opgjort, som om arealet var erhvervet på samme tidspunkt og for samme beløb som det areal, der blev afstået ved mageskiftet.
Bemærk, at anvendelse af skattereglerne om jordfordeling som led i en jordfordelingssag efter jordfordelingsloven og ved anvendelse af mageskifte-reglerne ikke er betinget af, at arealerne anvendes erhvervsmæssigt.
Hvis der som led i et vådområdeprojekt sker ekspropriation af jorden eller af hele ejendommen, sker der ikke beskatning af en eventuel ejendomsavance. Det er kun ejendomsavancen, der er skattefri, og ikke f.eks. genvundne afskrivninger på bygninger.
Selv om der er skattefrihed ved ekspropriation af landbrugsjord, forbruges der af ejendommens anskaffelsessum. Hvis der kun eksproprieres en del af ejendommen, vil der ved salg af restejendommen derfor kun være en resterende anskaffelsessum tilbage.
Der er også skattefrihed for ejendomsavance, hvis man frivilligt sælger til en køber, der kunne have eksproprieret jorden/ejendommen.
Det behøver ikke nødvendigvis at være den myndighed, der har ekspropriationskompetencen, der indgås aftale med, for at skattefrihed kan komme på tale.
Der er dog kun skattefrihed, hvis lodsejeren på salgstidspunktet kan forvente, at der vil blive eksproprieret, hvis der ikke sker frivilligt salg af jorden/ejendommen. Der skal med andre ord foreligge ekspropriationsvilje fra myndighedernes side.
Følgende betingelser skal derfor være opfyldte på aftaletidspunktet, for at et frivilligt salg af jord eller hele ejendommen kan være omfattet af skattefrihed:
Det tilrådes at søge SKAT om et bindende svar, hvis man står foran et salg på ”ekspropriationslignende vilkår”, og man er i tvivl om de to ovenstående betingelser er opfyldt. Se om bindende svar nedenfor.
Det er i denne situation vigtigt at vente med at indgå den frivillige aftale, indtil SKAT har udtalt sig om eventuel skattefrihed. Mange vådområde-projekter baseres på frivillig deltagelse. Derfor vil ekspropriation kun i sjældne tilfælde komme på tale, f.eks. hvor enkelte lodsejere i et samlet projekt hindrer gennemførelsen af et større sammenhængende projekt. I de allerfleste tilfælde vil det derfor ikke være muligt at opnå skattefrihed ved et frivilligt salg.
Når der indgås frivillige aftaler på ekspropriationslignende vilkår med kommuner eller andre myndigheder, kan der ofte være tvivl om betingelserne for skattefrihed er opfyldte, jf. ovenfor.
Hvis lodsejeren ønsker sikkerhed for, om et frivilligt salg efter SKATs opfattelse kan ske skattefrit, bør der indhentes et bindende svar fra SKAT, inden aftalen med kommunen/myndigheden indgås.
Normalt tager det 2-3 måneder at få et bindende svar.
Tidligere genanbragte beløb i en ejendom, der senere sælges skattefrit pga. ekspropriation eller salg på ”ekspropriationslignende vilkår”, bliver beskattet efter særlige regler.
Emneord